Licencia de obras para comunidades

La licencia de obras para comunidades de propietarios consiste en una autorización requerida por la administración municipal para la acometida de obras de cualquier tipo.

El objetivo es comprobar que las obras se acometen con adecuación a la normativa urbanística municipal.

El procedimiento y el tipo de licencia atenderán al tipo de edificio donde se actúa, la obra que se desea realizar y la envergadura de la misma. Estos aspectos también definirán el tipo de proyecto que debe ser redactado por el técnico cualificado, aparejador o arquitecto técnico, para la obtención de la licencia de obras para comunidades de propietarios.

CUANDO SE NECESITA LICENCIA DE OBRAS PARA COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Siempre que se vaya a acometer cualquier tipo de obras, reformas, construcciones u otras actuaciones en un edificio de viviendas será necesaria la obtención de una licencia de obras para comunidades de propietarios

Siempre que se vaya a acometer cualquier tipo de obras, reformas, construcciones u otras actuaciones en un edificio de viviendas será necesaria la obtención de una licencia de obras para comunidades de propietarios y en la mayoría de los casos se deberá obtener con antelación al inicio de estas. También será necesaria para cambiar el uso del edificio o realizar actividades en el mismo.

Para que no exista confusión, en cuanto a la consideración de reformas, no se requiere licencia de obras para comunidades de propietarios si únicamente se quiere pintar, cambiar solados, alicatar o sustituir instalaciones de saneamiento, agua, electricidad o calefacción en el interior de viviendas, siempre que no afecte a los elementos catalogados.

¿QUÉ TRÁMITES DEBEN REALIZARSE PARA LA OBTENCIÓN DE LA LICENCIA DE OBRAS?

Como veremos a continuación existen distintos tipos de licencias y procedimientos para su obtención, pero el trámite tendrá pasos comunes en todos los procedimientos:

  • Entrega de documentación acorde al procedimiento que corresponde.
  • Estudio de la solicitud por parte del organismo municipal competente.
  • Requerimiento, en su caso, por no reunir requisitos o documentación incompleta.
  • Envío del proyecto a los órganos municipales que proceda.
  • Resolución favorable de la petición. Todos los pasos deberán atender a unos plazos de entrega y de respuesta.
Una vez concedida la licencia de obras en comunidades de propietarios los organismos municipales tienen la potestad de realizar un seguimiento del estado intermedio de las obras.

TIPOS DE LICENCIA DE OBRA PARA COMUNIDADES

Existirán dos tipos de licencia atendiendo a su envergadura, obra mayor u obra menor

Habitualmente, aunque siempre sujeto a la normativa municipal, existirán dos tipos de licencia atendiendo, como se ha mencionado anteriormente, a su envergadura. La licencia de obras para comunidades de propietarios podrá ser de obra mayor u obra menor. Partiendo de que cada municipio definirá en su ordenanza como considera cada tipo de obra para tramitar la licencia de obras de la comunidad de propietarios, podemos distinguirlas de la siguiente manera.

Distinguiremos como obra menor aquellas que no conlleven una alta dificultad técnica y tengan una escasa entidad constructiva y económica. Quedan fuera de este conjunto las obras que supongan alteración del volumen, de las instalaciones y servicios de uso común o del número de viviendas y locales, que afecten al diseño exterior, al conjunto de estructural o a las condiciones de habitabilidad o seguridad de los edificios e instalaciones de todas clases.

Obra mayor será considerada aquella que modifique elementos comunes del edificio, sus condiciones de seguridad, el conjunto estructural, que afecten a la ubicación de las instalaciones de saneamiento y ventilación, o al aspecto exterior de la fachada o cubierta de la edificación.¿Cómo diferenciamos entre los diferentes tipos de obra?

PROCEDIMIENTOS DE LICENCIA DE OBRAS PARA COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Para tramitar la licencia de obras para comunidades de propietarios encontraremos distintos procedimientos administrativos, los cuales dependerán como hemos mencionado del edificio donde se desea actuar y del tipo de actuación. Cada municipio tiene sus propios procedimientos según dicte su normativa, tomando como ejemplo Madrid distinguiremos los siguientes procedimientos.

  • Actuación comunicada. Podrán tramitarse mediante este procedimiento las licencias de obras para comunidades de propietarios cuyos trabajos sean de poca envergadura y que no afecten al conjunto de la estructura o a un elemento catalogado como protegido.
  • Procedimiento ordinario común. Se deberán solicitar licencias de obras para comunidades de propietarios por este procedimiento cuando se trate de obras de gran envergadura, como rehabilitaciones de edificios catalogados como protegidos, y que necesite un proyecto técnico.
  • Procedimiento ordinario abreviado. Este procedimiento será aplicable en el caso de obras que supongan cambios en la estructura y necesiten de un proyecto técnico. Se tratará de obras puntuales que no afecten a elementos protegidos, obras de acondicionamiento de instalaciones y obras de restauración que no se incluyen en los procedimientos anteriores.

Confíe en la experiencia de Arquitea para realizar el proyecto y la tramitación de licencia de obras para comunidades de propietarios. Nuestros técnicos llevarán su proyecto al éxito con las mayores garantías.

ENLACES DE INTERES:

www.madrid.es (Licencias de obra)

Comunidad de Madrid. Información General Comunidades de Propietarios.

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Control de obras y gestión para comunidades de propietarios

El servicio de control de obras consiste en la supervisión de obras de reforma que no requieren de proyecto técnico

Por lo tanto no es necesaria la existencia de dirección de obra, pero sí tienen una entidad considerable para ser sometidas a un control técnico.

El control de obras por parte del técnico abarca distintas tareas, siempre abogando por los intereses del cliente, en entre las que destaca la supervisión de la ejecución técnica de la obra, pero teniendo también gran importancia el control de costes, la planificación y coordinación, mantener al cliente informado de la evolución de la obra, resolver las posibles contingencias y dar soluciones a estas.

IMPORTANCIA DEL CONTROL DE OBRAS

El control de obras está destinado a satisfacer las necesidades del cliente, para cubrir sus expectativas en cuanto a plazos y costes sin que se vea mermada la calidad.

El objetivo del control de obras en reformas, es garantizar la calidad y correcta ejecución de los trabajos que se desean realizar, pero además, con la máxima eficacia posible durante su desarrollo. Para ello es recomendable la figura de un técnico de un servicio independiente del constructor que coordine y supervise los trabajos, optimizando así los recursos materiales, humanos y económicos.

El control de obras está destinado a satisfacer las necesidades del cliente, para cubrir sus expectativas en cuanto a plazos y costes sin que se vea mermada la calidad. El técnico encargado del control de obras también presentará soluciones a los posibles problemas que puedan surgir en torno a la obra y mantendrá informado al cliente en todo momento del estado de los trabajos.

PLANIFICACIÓN Y COORDINACIÓN

Planificar todos los trabajos que se vayan a realizar en la obra, previendo la duración de estos y coordinándolos para que no se produzcan incompatibilidades entre ellos

El primer paso del control de obras consiste en planificar todos los trabajos que se vayan a realizar en la obra, previendo la duración de estos y coordinándolos para que no se produzcan incompatibilidades entre ellos. De esta manera los trabajos se realizaran de una forma más eficaz, cumpliendo objetivos y plazos marcados.

En esta fase del control de obras el técnico deberá anticiparse a las posibles contingencias que puedan ocurrir en el desarrollo de la obra identificando en que actividades pueden surgir dificultades y así poder plantear soluciones antes de que se dé el problema.

CONTROL ECONÓMICO

Es muy importante mantener un correcto control de los costes de la obra y manejar adecuadamente los recursos económicos de los que se dispongan para que no se produzcan desviaciones del presupuesto inicial o no se produzcan más que las obligadas por las circunstancias.

Es un apartado muy importante del control de obras, ya que al fin y al cabo es uno de los factores que más preocupa al cliente. Además del correcto control económico, el técnico deberá comparar y analizar ofertas de proveedores para la contratación de los distintos oficios que deban intervenir en la obra.

Es muy importante mantener un correcto control de los costes de la obra para que no se produzcan desviaciones del presupuesto inicial.

SUPERVISIÓN DE OBRAS

La supervisión de obras es la principal tarea dentro del control de obras. El profesional encargado de realizar la supervisión de obras debe tener un gran conocimiento técnico de los trabajos que van a realizarse en la obra, ya que deberá vigilar que cada uno de ellos se ejecuta correctamente y en tiempo, de acuerdo con la planificación establecida. De esta manera se podrá garantizar que el trabajo cuenta con unos mínimos de calidad tanto de materiales, mano de obra, ejecución, etc. y que cumple con la normativa que le afecte.

Es importante que el técnico encargado de realizar el control de obras, pertenezca a un servicio externo, ya que el cliente podrá asegurarse la imparcialidad del técnico a la hora de supervisar todos los trabajos que van a ejecutarse en la reforma. El técnico independiente velará por los intereses del cliente.

El agente encargado de realizar la supervisión de obras debe tener un gran conocimiento técnico de los trabajos que van a realizarse en la obra

INFORMACIÓN

Cuando se realizan obras de una entidad a tener en cuenta, es muy difícil que el cliente este informado de todo lo que ocurre en el desarrollo de las mismas. Al contratar un servicio de control de obras el cliente se asegura estar informado en todo momento, tanto del estado en el que se encuentra la obra como de los posibles contratiempos que puedan surgir. El técnico encargado del control de obras reportará al cliente todo momento si se cumplen plazos, si hay desviaciones de presupuesto, el motivo de estas alteraciones en la planificación, si existen problemas técnicos y las soluciones correspondientes.

Arquitea ofrece su servicio de control de obras encargándose de la planificación, coordinación, gestión y supervisión de tu reforma para conseguir un resultado de calidad y con la garantía de haber sido correctamente ejecutado. El servicio de Arquitea, más completo y pormenorizado

ENLACES DE INTERES:

Guía práctica para la gestión preventiva de las obras en las comunidades de vecinos.

Guía práctica Ley 8/2013