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Vicios ocultos de la construcción

Los vicios ocultos de la construcción son defectos o errores en la vivienda, edificio o local, que no se aprecian en la entrega al cliente de la obra.

Pero estos afloran habido transcurrido un tiempo desde la finalización de la misma. Estos vicios pueden ser consecuencia de errores en la fase de ejecución de la obra o de deficiencia en el proyecto.

Cuando los vicios ocultos de la construcción aparecen en unos determinados plazos, el comprador tiene derecho a reclamar responsabilidades para la reparación de estos vicios. Dependiendo el defecto que aparezca y el tiempo transcurrido cuando aparece, podrá ser susceptible de reclamación o no.

Los vicios ocultos de la construcción son defectos o errores en la vivienda, edificio o local, que no se aprecian en la entrega al cliente de la obra, pero que se aprecian habido transcurrido un tiempo desde la finalización de la misma.

IMPORTANCIA DE UN INFORME DE VICIOS OCULTOS DE LA CONSTRUCCION

Para la reclamación de los vicios ocultos de la construcción es básico un informe de un técnico cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, que valore la naturaleza del daño y si las causas son imputables a defectos de la construcción o de uso inadecuado. También será quien elabore un presupuesto para cuantificar el coste de la reparación.

Es básico que se redacte un informe por un técnico cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, que valore la naturaleza del daño.

Dado que este tipo de vicios conllevan reparaciones de un elevado coste, es posible que la constructora trate de evadir su responsabilidad mediante informes técnicos o documentos firmados por la dirección facultativa que protejan su interés. Este informe de vicios ocultos de la construcción será la herramienta para negociar con ellos o la prueba para solucionar el conflicto judicialmente.

Arquitea pone a su servicio los mejores técnicos, con experiencia contrastada en la detección de vicios ocultos de la construcción y redacción de informes de pericia. Confíe en Arquitea para reclamar los defectos de construcción de su inmueble.¿Por qué Arquitea?

EJEMPLOS DE VICIOS OCULTOS FRECUENTES

A continuación se puede ver un listado con los ejemplos de vicios ocultos de la construcción más frecuentes.

  • Humedades y filtraciones, consecuencia de una mala impermeabilización o de defectos en la instalación de la red sanitaria.
  • Grietas de consideración en muros y tabiques.
  • Desprendimiento de ladrillos o material de revestimiento.
  • Defectos en solados, pinturas, acabados y azulejos como abombamientos, descoloración y desprendimientos.
  • Mal funcionamiento de la red eléctrica, interruptores, luces, y tomas de corriente.
  • Tuberías que no funcionan correctamente o colocación de colectores defectuosos.
Como ya hemos mencionado estos serían alguno de los más comunes, pero existen también vicios ocultos de la construcción que afectan a la estructura, estos ponen en riesgo a las personas que habitan el edificio y además suelen ser vicios con un coste de reparación mucho más elevados. Estos vicios son más complejos de identificar y diagnosticar, por ello es necesario designar un técnico que asesore e identifique el posible defecto.

RESPONSABILIDADES

Cuando una vivienda, local o edificio es entregado y el comprador da el visto bueno, no detectando vicios aparentes, ya no es reclamable, liberando de responsabilidades al constructor. Este no es el caso de los vicios ocultos de la construcción que no son detectables hasta pasado un tiempo de la entrega, los cuales son reclamables y el constructor deberá asumir su responsabilidad. La ley establece que el constructor debe estar en posesión de un seguro para responsabilizarse de los vicios ocultos de la construcción detectados. Además del constructor se pueden derivar responsabilidad a otros agentes que intervengan en la construcción:

  • Proyectista.
  • Empresa supervisora.
  • Entidad contratante que aprobó el proyecto.
  • Otros actores como subcontratas, proveedores de material, etc.

La ley establece que el constructor debe estar en posesión de un seguro para responsabilizarse de los vicios ocultos de la construcción detectados.

En primera instancia siempre se tratará de resolver la responsabilidad de los vicios ocultos de la construcción mediante conciliación o arbitraje y tratando de individualizar las responsabilidades sobre cada agente interviniente, es estos casos es donde más importancia tiene el informe redactado por un técnico.

En caso de no poderse determinar el responsable con el informe y las pruebas disponibles se acudirá a un proceso judicial en el que habitualmente se resolverá mediante una responsabilidad solidaria.

CATEGORIAS Y PLAZOS

Como ya hemos mencionado, atendiendo a los vicios ocultos de la construcción que se detecten existen unos plazos de reclamación desde la entrega al comprador, es decir una garantía por parte del constructor.

Podemos distinguir tres tipos de categorías de daños a los que les corresponderá diferentes plazos.

  • Vicios ocultos de la construcción en la cimentación y estructura que afecten a la estabilidad del edificio. Estos tienen un plazo de 10 años de reclamación y garantía para el arreglo y solución de los daños materiales.
  • Los vicios ocultos de la construcción que afecten a la habitabilidad del edificio tendrán un plazo de 3 años para que la garantía cubra su reclamación y de solución a los daños que se ocasionen por el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad requeridas.
  • Para los casos de vicios ocultos de la construcción que afecten a elementos de terminación o acabado del edificio se establece un periodo de 1 año.

ENLACES DE INTERES:

Wikipedia.

www.preguntasfrecuentes.net/vicios-ocultos

 

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Informes periciales

El informe pericial es un instrumento en el que se apoya un juez u otro organo, público o privado, para asesorarse acerca de materias que desconoce.

Este informe es solicitado cuando se necesita de consideraciones o conocimientos técnicos, científicos o prácticos para estudiar el caso en cuestión.

El servicio de informe pericial que ofrece Arquitea está relacionado con defectos de construcción, daños por terceros, patologías constructivas, discrepancias sobre inmuebles, valoraciones o tasaciones, etc. El técnico adecuado para resolver dudas en estas cuestiones será un arquitecto técnico o un arquitecto, expertos en construcción y edificación. .¿Como puede ayudarte Arquitea?

¿CUÁNDO ES NECESARIO UN INFORME PERICIAL?

En ocasiones detectamos problemas, deficiencias o vicios en nuestras viviendas u otro tipo de construcciones, que afecta a su habitabilidad y a su funcionalidad. Cuando esto ocurre se le suele comunicar al responsable y este no siempre responde a la demanda de reparación. En otros casos el origen de la causa no es evidente, así como tampoco es evidente el responsable. En estas situaciones se recurrirá a iniciar un proceso legal, para el cual será necesario un informe pericial que nos ayudará a resolver estas contingencias.

El informe pericial es la prueba más importante en los litigios con trasfondo técnico.

Durante un proceso judicial de este tipo de reclamaciones, habitualmente son desestimadas por carecer de informe pericial que certifique que las lesiones tienen una causa reclamable y que son imputables a un responsable.

El objetivo final del informe pericial es tener la posibilidad de reclamar todos los vicios de una construcción o deficiencias que puedan surgir, bajo el amparo de un documento firmado por un técnico cualificado, al cual se le atribuye una credibilidad. En principio, el informe pericial es una prueba aportan las partes, las cuales designan los peritos, y si fuera necesario o lo solicitaran las mismas, el perito puede ser designado por un juez.

El informe pericial es la prueba más importante en los litigios con trasfondo técnico.

TIPOS DE INFORME PERICIAL

Como hemos mencionado, el informe pericial es una prueba en un proceso judicial que inicialmente aportan las partes litigantes y que redactan peritos designados por las mismas. En los casos que sea estrictamente necesario o lo soliciten ambas partes, el perito será designado por el juez.

  • Informe pericial de parte:

El informe pericial lo suscribe un arquitecto o arquitecto técnico al margen del litigo, por encargo de una de las partes, y se entrega como prueba junto con la demanda o la respuesta a la esta. A este informe pericial no se le da el reconocimiento de peritaje por no ser emitido mediante las formalidades legales y por carecer de garantías para la otra parte. El perito que redacte este informe pericial no intervendrá en el juicio.

  • Informe pericial judicial:

La intervención del informe pericial ocurre durante el desarrollo del juicio, una vez el juez nombra al perito, para que el arquitecto o arquitecto técnico designado emita un dictamen que le oriente para dictar sentencia.

EL PERITO

Es un profesional cualificado con los conocimientos técnicos necesarios cuya función será la de informar a un juez mediante un informe pericial sobre los puntos litigiosos relacionados con su especialidad. No en todos los casos de peritaje será necesario que el perito acredite una titulación.

En las situaciones en las que actúa Arquitea relacionadas con defectos de construcción, daños por terceros, valoraciones o tasaciones, etc., será necesaria la designación de un perito especializado en arquitectura y construcción, y preferiblemente en el campo que se esté tratando, un arquitecto o arquitecto técnico.

El perito debe ser gran conocedor de la materia de pericia y es importante que sepa expresarse correctamente y tener gran capacidad para transmitir sus conocimientos técnicos a personas no conocedoras de la materia, ya que en temas periciales se dirigirá principalmente a juristas.

Es un profesional cualificado con los conocimientos técnicos necesarios, cuya función será la de informar a un juez mediante un informe pericial sobre los puntos litigiosos relacionados con su especialidad.

CONTENIDO DE UN INFORME PERICIAL

    • Datos de identificación de la propiedad.
    • Identificación de la situación y características edificatorias del inmueble.
    • Estudio de antecedentes y recopilar documentación aportada por la propiedad.
    • Descripción y certificación de las deficiencias observadas durante la visita mediante inspección ocular y en caso de ser necesario se realizarán las pruebas pertinentes y se deberán publicar posteriormente los resultados obtenidos.
    • Reportaje fotográfico.
    • Dictaminar las causas que han motivado las deficiencias detectadas.
    • Describir posibles soluciones para subsanar las patologías.
    • Valoración del coste de las reparaciones con presupuesto desglosado.
    • Conclusiones objetivas del técnico.
    • Describir las posibles soluciones que subsanen y repongan el inmueble a un estado de correcta seguridad constructiva, habitabilidad y estética.

Siempre deberán considerarse cambios sujetos a la particularidad de cada caso que se estudie.

INFORME TÉCNICO Y DICTAMEN.

Cuando hablamos de informes periciales suelen existir confusiones entre distintos documentos técnicos, todos firmados por un técnico cualificado, pero con diferencias conceptuales. Las mayores confusiones vienen con los documentos de informe técnico, dictamen y dictamen pericial. El informe pericial o dictamen pericial está formado por estos dos documentos, el informe técnico y el dictamen.

Informe técnico es un documento elaborado por el arquitecto o arquitecto técnico, donde reflejan las circunstancias observadas en el examen de la cuestión que se considera con explicaciones técnicas. Es una explicación por escrito según cada situación en particular. Es importante destacar que todo lo que describe este documento es en referencia a lo visto, nunca se expresan opiniones técnicas del motivo de la cuestión.

Dictamen es la exposición que hace por escrito el arquitecto o arquitecto técnico de su opinión técnica y juicio sobre la cuestión sometida a estudio, que serán consideradas durante un proceso judicial.

Definidos estos dos conceptos podemos decir que el informe pericial o dictamen pericial está formado por estos dos documentos, el informe técnico y el dictamen. Donde tendremos la opinión fundada de un técnico basada en un informe previo.

Confía en la amplia experiencia de los técnicos de Arquitea para la redacción de informes periciales, cuentan con los conocimientos, objetividad y responsabilidad que implica un servicio de estas características.¿Por qué Arquitea?

ENLACES DE INTERES:

Consejo General de Peritos Judiciales y Colaboradores con la Administración de Justicia.

Noticias jurídicas.

 

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Grietas y fisuras

¿Está preocupado por alguna grieta o fisura que ha salido en su vivienda? Lo primero que debe hacer es informarse de que tipo es, ya que muchas veces no es un problema grave. Por eso le proponemos que siga leyendo y confié en los criterios de los profesionales del sector.

Podemos definir grietas y fisuras como el resultado visible de las tensiones que sufren los paramentos o materiales a consecuencia de unas tensiones mayores en la capacidad de resistencia de los elementos constructivos.

Sus orígenes y morfología pueden ser diversos dependiendo de muchos factores como por ejemplo las grietas en las paredes provocadas por contracciones térmicas, o fisuras en los muros de los edificios por asentamientos del terreno. De hecho, según sea la forma de la grieta o fisura podemos determinar cuál puede ser el origen.

GRIETAS Y FISURAS:

Lo primero es saber diferenciar entre grietas y fisuras ya que muchas veces utilizamos los términos incorrectos, lo que puede generar un estado de alerta innecesario, ya que en muchos casos estas lesiones no son tan preocupantes como creemos.

  • Las fisuras son aberturas que aparecen superficialmente en los elementos constructivos y que no suponen peligrosidad. Las más habituales a nivel de usuario son los ejemplos: fisuras techo, fisuras paredes o fisuras muro, las cuales simplemente son pequeñas aberturas en la capa de yeso del enlucido, producido seguramente por el grado de humedad y secado de este. Esta lesión no supone un riesgo para el paramento ni para nuestras viviendas. Son simplemente un aspecto negativo de decoro.
  • Por otro lado, las grietas son las aberturas que surgen de forma incontrolada en los paramentos y que afectan a toda la sección. Estas pueden llegar a ser peligrosas y objeto de estudio, si bien es cierto, algunas grietas pueden llegar a ser controladas y comunes. Como ejemplo, las grietas edificio, que se producen por el asentamiento de este en el terreno, hasta cierto punto son normales pero si pasan de cierta dimensión, profundidad o dependiendo del grado de inclinación de la grieta pueden llegar a ser peligrosas y objeto de la necesidad de reparación de grietas.

CAUSAS PRINCIPALES DE APARICIÓN DE GRIETAS Y FISURAS.

Como ya hemos dicho, las causas que provocan la aparición de grietas y fisuras son diversas y muchas veces es difícil determinar el origen, pero las más comunes son:

  • Por movimientos de la estructura.
  • Fisuras y grietas por esfuerzos higrotérmicos.
  • Grietas y fisuras por errores a la hora de proyectar.
  • Grietas y fisuras por defectos de los materiales.
  • Por errores en la ejecución.

GRIETAS Y FISURAS POR LOS MOVIMIENTOS DE LA ESTRUCTURA

Como su propio nombre indica, son las grietas y fisuras que se producen en su origen por movimientos en los elementos estructurales. Se encuentran principalmente en la parte de la cimentación, que es lo que denominamos asentamiento del edificio, es decir, el terreno que recibe todo el peso del edificio. Esto es lo que produce que este se mueva, compacte etc. y en consecuencia el edificio también se mueve. El problema es que, por ejemplo, se mueva solo en un lado lo cual producirá grietas y fisuras tanto en los elementos estructurales como en muros y cerramientos. Se estima que un edificio tarda en asentarse alrededor de 10 años y durante ese periodo es “normal” que aparezcan pequeñas fisuras

Se estima que un edificio tarda en asentarse alrededor de 10 años y que durante ese periodo lo “normal” es que aparezcan pequeñas fisuras o grietas en las paredes que de forma controlada no son perjudiciales para la integridad o habitabilidad del edificio. Pero lo cierto es que aunque el edificio ya esté asentado se pueden producir cambios en el propio terreno como inundaciones, seísmos, descomposición orgánica o incluso una excavación para otra obra a metros de distancia, etc. que podrían producir grietas en paramento, grietas en muros y lesiones de la misma categoría.

De carácter más interno son las grietas y fisuras que se forman a consecuencia de otros movimientos estructurales en vigas, pilares o forjados. Cuando un elemento horizontal tipo viga o forjado entra en carga siempre se producirá una mayor o menor flecha, así que todos los elementos enlazados con ellos como muros o tabiques también se deformaran adaptándose al elemento que los sostiene y pudiendo generarse grietas y fisuras.

FISURAS Y GRIETAS POR ESFUERZOS HIGROTÉRMICOS

Son bastante comunes las grietas y fisuras producidas por esfuerzos higrotérmicos. Estas tienen su origen en las dilataciones y contracciones de los materiales de construcción a consecuencia de los cambios de temperatura ambiental y a la expansión por humedad.

Los edificios están expuestos a sufrir cambios climáticos estacionales, viento, sol y lluvias. En verano, con la acción directa del sol sobre el paramento, generará dilataciones y contracciones por calor. Al igual que en invierno, las dilataciones y contracciones serán por las bajas temperaturas

Los edificios al estar a la intemperie están expuestos a sufrir todos los cambios climáticos estacionales, viento, sol y lluvias. En verano, con la acción directa del sol sobre el paramento, generará dilataciones y contracciones por calor. Al igual que en invierno, las dilataciones y contracciones serán por las bajas temperaturas. Estos esfuerzos a los que los materiales de construcción son sometidos, generan como reacción en cadena las grietas y fisuras en muros, grietas y fisuras en paramentos y grietas y fisuras en estructuras.

Lo cierto es que con el fin de mantener el interior seco, las fachadas y cerramientos actúan como paraguas. El problema es que muchos de los materiales de construcción son porosos y absorben bastante cantidad de agua tanto de forma directa como por los puntos “débiles” como juntas, cambios de materiales, esquinas, etc. La consecuencia es un hinchamiento de los materiales y su posterior secado y contracción, lo que se traduce en lesiones de fisuras que con el paso del tiempo pueden derivar en grietas.

GRIETAS Y FISURAS POR ERRORES DE PROYECTO

Un buen proyecto a la hora de su redacción y diseño es esencial para evitar (o más bien prevenir) toda clase de futuras lesiones y contratiempos tanto en la ejecución como una vez el edificio ya construido. Las Grietas y fisuras puede ser el resultado de un diseño constructivo deficiente.

Uniones constructivas mal resueltas pueden ser el desencadenante de grietas y fisuras, no prever como actuará la estructura en los puntos de unión entre vigas y pilares o vigas y forjados provocará grietas paramentos. Un buen proyectista sabe que las grietas y fisuras por movimientos de dilatación se pueden solventar con juntas de dilatación o movimiento con materiales elásticos. De carácter calculista es evitar grietas y fisuras sabiendo de ante mano la flecha que se generará en vigas y forjados por el peso propio y por peso añadido sobre ellos.

Pídanos presupuesto o asesoramiento y los técnicos expertos de Arquitea se pondrán en contacto con usted para llegar al mejor resultado al precio más ajustado posible

GRIETAS Y FISURAS POR DEFECTOS DE LOS MATERIALES

Como en casi todos los aspectos de manufacturación, la calidad del producto primario se notará en el resultado del proceso. En la construcción es exactamente igual; la calidad en los materiales nos proporcionara unos mejores acabados y mejor reacción al paso del tiempo. Unos productos de calidad evitarán grietas y fisuras en los elementos de nuestros edificios y unos mejores productos reaccionarán mejor a los factores exteriores reduciendo las antiestéticas fisuras en el interior de nuestras viviendas.

Unos productos adecuados reaccionarán mejor a los factores exteriores reduciendo las antiestéticas fisuras en el interior y exterior de nuestros edificios

Así morteros, yesos y otros materiales de acabados de mala calidad tendrán un peor secado y menos capacidad elástica y como resultado una eminente fisura en las paredes y esquinas de nuestros inmuebles. Al igual que ladrillos y morteros con poca resistencia mecánica producirán grietas y fisuras seguras en estructura y fachadas.

En la calidad del producto también está la capacidad de absorción y porosidad de morteros, hormigones, etc. Esto será clave para un mejor secado en el momento de la ejecución, donde aparecerán más o menos fisuras y grietas por la contracción del secado. Además, a consecuencia de lluvias e inundaciones, una mejor calidad será más impermeable y evitará que la humedad llegue más adentro o se expanda por el resto del elemento. En resumen: mejor calidad, menos grietas y fisuras.

Somos una empresa con dilatada experiencia en el sector de la construcción conoce los problemas y soluciones para evitar, eliminar y reparar grietas y fisuras. Conocemos los orígenes que lo pueden causar ya que estudiamos a fondo las patologías en muros, estructuras, tabiquería, etc.

GRIETAS Y FISURAS POR ERRORES DE EJECUCIÓN.

Aunque en la fase de proyección y diseño se hayan resuelto de forma notable posibles grietas y fisuras, si a la hora de su ejecución se hace un trabajo defectuoso estas lesiones aparecerán llenando de grietas y fisuras muros, fachadas tabiquerías y paramentos.

Los errores y fallos en la ejecución pueden tener orígenes diversos siendo los más comunes una defectuosa unión entre ladrillos o no mojarlos antes de colocarlos.

También provocaran grietas y fisuras la mala ejecución de puntos débiles como esquinas que no formen ángulos de 90º cuando así estaban proyectadas. La correcta ejecución de las estructuras de hormigón armado evitarán problemas posteriores de falta de resistencia que se traduce en grietas y fisuras. Como hemos dicho en el apartado anterior, además de la calidad del producto, sino se hace un buen seguimiento en el secado y humedecimiento del hormigón las lesiones serán inminentes.

Un punto clave para la absorción de movimientos del edificio, que como ya sabemos se traduce en grietas y fisuras, es la óptima ejecución de las juntas de dilatación. Además de tratarse de un buen material plástico, nos ayudará a evitar en gran proporción estas lesiones.

EVITAR, REPARACION GRIETAS, ELIMINAR FISURAS.

Debemos pensar que un edificio es un todo y que cada uno de los elementos trabaja solidariamente con los otros. Es decir, que aunque aparezca una grieta o fisura en el tabique de nuestro salón, a lo mejor el problema no es del propio tabique, sino de la viga más cercana o del propio forjado donde se apoya que se ha deformado un milímetro.

Por eso la mejor forma de evitar grietas y fisuras es pensar en la construcción como un todo y no por proyectar o ejecutar una buena estructura y luego bajar la calidad en los cerramientos evitaremos grietas y fisuras.

Como ya hemos desarrollado en los apartados anteriores, la mejor manera de evitar futuras grietas y fisuras es coger el problema desde el origen diseñando y realizando un buen proyecto desde su fase de proyección, estudiando en profundidad el terreno su composición y futuros movimientos que puede tener. Un cálculo estructural óptimo no garantiza la absoluta ausencia de grietas y fisuras pero si aseguraran una limitación muy grande de la aparición de ellas. A pesar de poner especial atención en una cimentación suficiente, limitar y controlar la flecha absoluta de los elementos horizontales o independizar diferentes partes de la estructura, las fisuras y grietas pueden surgir.

Por esa razón, disponer de juntas de movimiento y dilatación en número y distancia adecuada es un valor seguro para evitar grietas y fisuras, sobre todo en elementos de gran superficie como muros de cerramiento, losas, suelos exteriores, etc. Una buena ejecución, cuidada y detallista es fundamental para evitar futuras lesiones en las construcciones, y no solo en relación con grietas y fisuras. Seguramente un problema de origen es pensar que las obras de construcción son trabajos toscos, rudimentarios y faltos de técnica. Sin embargo, una ejecución realizada por operarios cuidadosos y profesionales a las ordenes de otros buenos expertos, añadiendo buenas calidades a los materiales empleados, garantizará una ausencia de grietas y fisuras en todo el conjunto.

Igual de importante es saber diagnosticar la patología como saber y ser capaz de arreglar grietas o reparar fisuras. Por eso, en Arquitea hacemos un estudio exhaustivo del problema, llegando hasta el origen y buscando la solución idónea para reparar, solventar y evitar que se vuelva a producir.Compromiso de Arquitea

ENLACES DE INTERES:

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Humedades por condensacion filtracion y capilaridad

¿Problemas de humedades?, ¿han aparecido manchas y mohos en las paredes de tu casa? Un problema de siempre el cual es muy fácil arreglar mal, y sin embargo, no tan fácil acabar con este problema de una vez por todas llegando al origen del mismo.

No confié en soluciones rápidas y sin fundamento y resuelva por una vez por todas las humedades de mano de expertos y al mejor precio.

Lo primero de todo es saber y entender que tipo de humedades tenemos ya que no todas son iguales, por eso te explicamos sus tipos y las soluciones que proponemos.

En este artículo le hacemos una introducción y descripción para que sepa a qué nos enfrentamos.

Aunque claro está que el nivel de estética y decoro es el que visualmente más nos impacta. Como ya veremos más adelante, hay varios tipos de humedades pero en cualquier caso, nunca es agradable ver que salen manchas en nuestras paredes y techos, restos de moho, que se nos levante el parquet del salón por hinchamiento de la madera o que se desprendan los alicatados de baños y cocinas.

HUMEDADES, ESE ETERNO ENEMIGO.

El nivel de humedad en el ambiente determina entre otras cosas la calidad del aire que respiramos durante muchas horas en nuestros hogares o lugares de trabajo

Es muy probable que como habitantes y propietarios de nuestro hogar, una de las cosas a las que más tememos es la aparición de humedades en paredes, techos, etc. y su posterior arreglo; hablar con el vecino, con el seguro, repintar la pared… Pero más importante es el factor humedad y salud que el de decoro. El nivel de humedad en el ambiente determina entre otras cosas la calidad del aire que respiramos durante muchas horas en nuestros hogares o lugares de trabajo.

Un nivel de humedad inadecuado puede conllevar a que el aire este repleto de partículas como hongos, mohos, polvo… En resumen, microorganismos nocivos para la salud humana. A mayores, añadiremos que el olor nos impacta y nos genera un estado de mal estar.

A nivel técnico, la aparición de humedades es un gran problema ya que estas pueden llegar a afectar a elementos estructurales como vigas de madera, pilares de hormigón y por consecuencia, hacer que pierdan toda su capacidad portante y cohesiva. Además, las humedades pueden producir problemas en otros elementos como carpinterías exteriores y aislantes térmicos que bajarán notablemente su capacidad de protegernos de las temperaturas exteriores. Sin descontar las humedades en cimentaciones donde se puede ver involucrada la estabilidad e integridad de toda la construcción.

DESVALORIZACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA POR HUMEDADES

Sí a día de hoy ya es complicado vender una casa, añadir el problema de humedades, indicios o soluciones chapuceras a este problema no solo disminuirá las opciones de venta o alquiler, sino que bajará la valorización de este.

En la sociedad de consumo en la que vivimos, los productos entran a primera vista y es el factor visual el que prima. Aunque alguien no sepa mucho de construcción, cualquier comprador sabe distinguir humedades presentes y pasadas; y más cuando las soluciones que se han tomado no están determinadas por profesionales. Al igual que una mala ventilación, delatará en el olfato del posible comprador problemas de humedad.

HUMEDADES: LA CLAVE DE UN BUEN DIAGNÓSTICO.

Como ya hemos mencionado, las humedades son un problema serio de carácter estético, técnico y de salud, por eso la importancia de un rápido y profesional diagnóstico es vital.

Una rápida e improvisada solución lo único que hará es que gastemos más tiempo y dinero, aparte de no terminar de solucionar el problema del todo. Las humedades son difíciles de tratar, ya que el comportamiento del agua es absolutamente imprevisible y muchas veces ver el origen es una tarea muy complicada.

Como todo problema, al principio las humedades se manifiestan con una serie de síntomas típicos que en este caso son la caída y abultamiento de la pintura en las humedades en la pared, aparición de manchas de hongos y moho sobretodo en humedades en techos y falsos techos. Oxidación de elementos metálicos e hinchamiento de elementos de madera son otros síntomas de humedades.

Reparar humedades y eliminar humedades conlleva primero un análisis y un estudio de la patología, su manifestación y origen. Luego se estudiará la mejor solución para solventar el problema y una reconstrucción del paramento afectado. Lo más importante es asegurar la integridad del elemento y evitar que vuelvan a aparecer esas indeseadas humedades.

HUMEDAD POR CAPILARIDAD.

De las humedades más frecuentes, tanto en edificios antiguos como en recientes construcciones, los principales factores que intervienen en la aparición de humedades por capilaridad son la incorrecta instalación de los aislantes e impermeabilizantes y las propiedades de porosidad de muchos materiales de construcción como piedra, hormigón, etc.

La humedad natural que hay en el terreno o en el ambiente siempre trata de expandirse y llegar a todos los lados, así por ejemplo en la cimentación o en los muros en contacto con el suelo, el agua de lluvias o del propio terreno buscará puntos débiles de la construcción. Si dichos puntos carecen de un buen sistema e instalación de impermeabilización, el agua empapará el hormigón cuya capacidad de absorción es alta, luego la capilaridad hará el resto del trabajo pudiendo aparecer las humedades en el otro extremo.

Este tipo de humedades se suelen dar en paredes y muros de planta baja o sótanos con tendencia ascendente

Este tipo de humedades se suelen dar en paredes y muros de planta baja o sótanos con tendencia ascendente. Añadido al propio problema de estas humedades en la pared, es que el agua transporta sales minerales que se depositan en los paramentos. Cuando se evapora el agua provoca daños de resistencia de los elementos constructivos como pinturas y yeso, a la vez que generan manchas, pero no solo eso sino que estas sales tienden a absorber la humedad ambiente resultando casi imposible que se sequen y parar la extensión de la humedad por capilaridad.

Es importante actuar lo antes posible y con la máxima efectividad ya que la humedad no entiende de tiempos y segundo a segundo se aprovechará de la capacidad de absorción y porosidad del paramento para expandirse. La solución fácil es aplicar tratamientos estéticos superficiales como repintar, pero el problema de humedad seguirá estando ahí. Hay que atacarlo desde el origen, analizando los puntos débiles por donde se puede introducir el agua y aplicar tratamientos químicos o de aislamiento. Muchas veces si el problema ha destruido la capacidad resistente del elemento, la mejor solución después de encontrar el foco del problema es reconstruir totalmente el paramento afectado por las humedades.

La altura que alcanzan las humedades en las paredes varía dependiendo de otros factores externos, aunque lo más normal es que sean de entre 1 metro y metro y medio. Los condicionantes de que las humedades en las paredes tengan más o menos extensión se debe por ejemplo a la época del año, en temporada de lluvias y frío favorecerán la expansión, ya que no se evaporará y el nivel de humedad en terrenos y alrededores será mayor. Otro factor puede ser el hecho de que se estén realizando obras en proximidad, ya que el movimiento de tierras puede variar el nivel freático del suelo y favorecer el movimiento de bolsas de agua. Pero sin duda lo que hace que el daño sea irreversible y que se produzcan humedades es la mala ejecución de las capas de impermeabilidad.

HUMEDAD POR CONDENSACIÓN.

Otro tipo de humedades igual de desagradables y con las mismas consecuencias físicas, de salud y de decoro que las humedades por capilaridad, pero con diferentes orígenes, causas y formas de manifestación son las humedades por condensación donde el factor más relevante es la temperatura.

Estas humedades suelen manifestarse en:

  • La parte interior de los muros de fachada.
  • En techos y falsos techos.
  • En baños y cocinas cerca de la grifería.
  • En los cercos de las ventanas y alrededores.
  • En sótanos, trasteros o buhardillas húmedas.
  • En pilares y vigas donde la falta de aislamiento convierte a estos puntos en los más fríos.

Y la forma de manifestarse suele ser en forma de moho y manchas de hongos.

En las humedades por condensación tiene protagonismo la temperatura y el nivel de humedad relativa y ambiental del entorno. Por eso son más prolíferas en invierno donde la diferencia de temperatura entre el interior y exterior es mayor

En las humedades por condensación tiene protagonismo la temperatura y el nivel de humedad relativa y ambiental del entorno. Por eso son más prolíferas en invierno donde la diferencia de temperatura entre el interior y exterior es mayor. La humedad producida por la actividad interior de la vivienda como la respiración humana, el vapor de agua de una ducha caliente, los vapores de la cocina, etc. entran en contacto con las paredes frías que nos aíslan del exterior haciendo que las partículas de vapor se condensen en forma líquida e impregnando el paramento de humedad. Al igual pasa con las ventanas y sus marcos, al estar en contacto tanto con el frio del exterior y el calor del interior, forman gotas de agua que escurren y son absorbidas tanto si son de madera como por la unión con el paramento de yeso favoreciendo el humedecimiento y pudrición en estos puntos.

Aunque parezca mentira, la principal causa de este problema de humedades por condensación, somos nosotros mismos. Las actividades que realizamos habitualmente en el interior de nuestra casa son las que generan el mayor volumen de vapor de agua. De aquí la importancia de una buena y habitual ventilación natural.

Otro factor que podrá evitar la aparición de humedades por condensación es el correcto funcionamiento de los sistemas de aislamiento, es decir la buena ejecución de las fachadas, colocando la capa aislante correctamente y con productos de calidad. Será de vital importancia también la existencia de una cámara de aire interna bien ventilada y si prestamos especial atención en puntos débiles como esquinas, cambios de paramento, ventanas y puertas podremos evitar en gran medida que el choque de temperatura exterior interior sea menor y de esta forma disminuir el riesgo de humedades.

Para evitar en su mayor medida las humedades producidas por condensación, Arquitea le da los siguientes consejos:

  • El mejor consejo es que mantenga su hogar constantemente ventilado y un ambiente renovado.
  • Los sistemas de gas no son los más adecuados para calentar el hogar ya que producen más humedad.
  • Los cambios bruscos de temperatura interior proliferan las humedades, así que en la medida de lo posible intente mantener una temperatura constante en el interior.
  • Colgar la ropa para secar en el interior no es muy aconsejable, pero si no hay otra opción sería aconsejable hacerlo en una habitación cerrada y con la ventana abierta para permitir la circulación del aire. La ropa mojada produce un nivel muy elevado de humedad ambiental, lo que generará humedades por condensación.
  • Arrimar los muebles a las paredes no es una buena práctica, para evitar humedades por condensación detrás del mobiliario, lo mejor es dejar un pequeño espacio de ventilación entre la pared y el mueble.
  • Es imprescindible una buena ventilación para evitar humedades en puntos clave de gran generación de vapor de agua como baños, cocinas, lavaderos, etc.

HUMEDADES POR FILTRACIÓN.

Como su propio nombre indica, este tipo de humedades se producen por la acción directa de la penetración del agua en el interior a través de huecos, grietas, e incluso por empapamiento del propio paramento o material.

Los sitios más comunes donde se suelen dar este tipo de humedades son los sótanos y plantas enterradas o semienterradas, al igual que en los habitáculos inmediatamente inferiores a terrazas o cubiertas mal impermeabilizadas. Pero también se dan en juntas constructivas, cambios de paramento, falsos techos y por donde pasan instalaciones de fontanería y saneamiento.

Una mala impermeabilización y ejecución de estos facilitará la entrada directa del agua del terreno por juntas o grietas empapando el material y con las consecuencias de pérdida de resistencia e integridad del paramento, así como desprendimiento de acabados y pinturas. Agravado con problemas habituales de salubridad del espacio.

Las famosas “goteras” también son un problema producido por las humedades por filtración, esto se debe a que el volumen de agua que se ha filtrado es tanto que llegan a producir la caída de gotas o regueros. Un ejemplo muy habitual es la rotura de alguna tubería de fontanería o de saneamiento donde el flujo de agua es constante y abundante. Suele ser tan grande el volumen de agua que se filtra que las manchas de humedades aparezcan en lugares insospechados, incluso unos cuantos pisos más abajo, o por acumulación en falsos techos por donde pasan instalaciones de saneamiento.

Las manifestaciones de este tipo de humedades como ya hemos contado pueden ser variables, debido principalmente al volumen de agua que se vea involucrado y las características físicas del material afectado. Desde manchas de moho y de hongos cuando no es mucha la cantidad de agua, pero el material es absorbente y poroso como los yesos o revestimientos, llegando a regueros literalmente hablando cuando es grande el volumen de agua filtrada. Puede llegar a romper completamente techos y otros paramentos, inundar sótanos, garajes y trasteros. Es un problema en que afecta a la integridad del edificio muy gravemente, además de dar problemas estéticos varios y un ambiente de insalubridad importante.

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