¿QUÉ ES UN CAMBIO DE USO?
Un cambio de uso de local a vivienda consiste en un procedimiento administrativo mediante el cual se garantiza que se cumplen todos los requisitos legales que se establecen en el Código Técnico, Plan General y otras normativas para el nuevo uso al que se destinará el inmueble. De esta forma se garantiza la habitabilidad del inmueble de acuerdo con las exigencias que requiere el nuevo uso.
El cambio de uso implicá la reforma del local conforme al proyecto de ejecución presentado, y la tramitación de la posterior Licencia de Primera Ocupación ( LPO ) ya que, a efectos administrativos, se valora dicha ejecución como la construcción de una vivienda nueva.
REQUISITOS PARA CONVERTIR SU LOCAL EN VIVIENDA
Para obtener una licencia de cambio de uso local-vivienda o vivienda-local es necesario que el inmueble cumpla con la normativa urbanística y los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad exigidos para su nuevo uso.
El Plan General de Ordenación Urbana de los Ayuntamientos es el instrumento que establece los cambios de uso compatibles, y un inmueble (local-vivienda) con un uso determinado y característico, puede cambiarse a otro distinto cuando se reúnan estos requisitos.
Para proceder al cambio de uso es necesario redactar un proyecto técnico que garantice el cumplimiento de toda la normativa de aplicación y que esté firmado por un profesional competente y colegiado, entregarlo en el ayuntamiento para que este otorgue su visto bueno en forma de la licencia para el cambio de uso local-vivienda.
No todos los locales pueden ser transformados a vivienda. Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a treinta y ocho (38) metros cuadrados, aunque la superficie útil del local debe ser como poco veinticinco (25) metros cuadrados si se pretende realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de estar-dormitorio-cocina más el baño independiente.
Los requisitos para un cambio de uso local-vivienda dependen en gran medida de las exigencias de cada municipio y comunidad autónoma, en el municipio de Madrid, el Plan General de Ordenación Urbana establece principalmente las siguientes condiciones:
Vivienda Exterior
Todas las viviendas proyectadas deben reunir las condiciones de exterior, para lo cual deben cumplir las siguientes condiciones de salubridad, higiénicas y de seguridad:
Condiciones Higiénicas:
Todas las viviendas tienen que ocupar longitud superior a 3 metros en fachada. En esta fachada debe existir al menos un hueco de una pieza habitable. Esta pieza habitable debe tener una superficie útil superior a 12 metros cuadrados.
Además, en ella debe poderse inscribir un círculo de 270 centímetros de diametro tangente al paramento de fachada donde se encuentra el hueco. A su vez, este hueco habrá de recaer:
– Vía o espacio libre público.
– Espacio privado en las condiciones que marque la tipología edificatoria.
Condiciones de Seguridad:
Debe cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad establecidas en Código Técnico en materia de prevención de incendios junto con la que determine la normativa sectorial.
Programa de la vivienda
Tiene consideración de vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, dormitorio, cocina y aseo. La superficie útil debe ser superior a 38 metros cuadrados y no computarán las terrazas, miradores, balcones, tendederos, ni espacios con altura libre inferior a 220 centímetros. Sin embargo, en caso de tratarse de un estudio, es admisible reducir la superficie útil hasta 25 metros cuadrados, si únicamente dispone de una estancia-comedor-cocina, a modo de dormitorio junto con un aseo independiente.
Todas las piezas de la vivienda tienen la condición de pieza habitable, salvo vestíbulo, aseo, tendedero, pasillo y similares. Las condiciones mínimas de estas son:
a) La cocina, al producir combustión o gases, debe disponer de salida de humos, independientemente del hueco de luz y ventilación correspondiente.
b) Pasillos: se considera la parte por la que se accede a las distintas partes de la vivienda. Tendrán una anchura mínima de 85 centímetros.
c) Tendedero: (opcional) puede formar parte de la vivienda o de los espacios comunes de la finca, su implantación es optativa. Si está incorporado a la vivienda, deberá contar con un sistema de protección que oculte su visión desde el espacio público. Su superficie será igual o superior a 3 metros cuadrados. Los 3 primeros metros cuadrados no computarán a efectos de edificabilidad.
d) Trastero: (opcional) Es una pieza no habitable destinada a guardar enseres de la vivienda.
Altura libre
La altura libre mínima debe ser de 250 centímetros en al menos en el 75% de su superficie útil de la vivienda, pudiendo reducirse hasta 220 centímetros en el resto.
Huecos de paso
Las viviendas deben disponer de una puerta de acceso de 203 centímetros de altura y 82,5 centímetros de anchura como mínimo. Las dimensiones del resto de hojas de las puertas de acceso serán de 203 centímetros de altura y 62,5 centímetros de anchura para el aseo y 72,5 centímetros para el resto.
Condiciones de ventilación e iluminación
Toda pieza habitable de una vivienda dispondrá de ventilación e iluminación natural al exterior. Bien espacio público o patio.
a) Las piezas habitables dispondrán de una superficie practicablede ventilación natural superior al 8% de su superficie útil.
b) Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie superior al 12% de su superficie útil.
La ventilación en piezas no habitables, tales como trasteros, aseos, etc. se podrá resolver mediante ventilación natural directa con ventilación forzada. Ninguna vivienda tendrá ninguna pieza habitable en planta inferior a la baja o el suelo en nivel inferior al del terreno en contacto con ella.
En vivienda unifamiliar sí podrá situarse en la planta inmediatamente inferior a la baja, si se cumplen las condiciones de ventilación e iluminación natural siendo admisible la solución mediante de patios ingleses de anchura mínima de 250 centímetros.
PROCEDIMIENTO PARA UN CAMBIO DE USO LOCAL – VIVIENDA
El primer paso a realizar es el estudio de viabilidad que comprende la comprobación tanto de las normas urbanísticas del municipio donde se encuentre el local, como la Ley de Propiedad Horizontal. Ambos instrumentos establecen los usos compatibles, admisibles y característicos de los edificios según la norma zonal pormenorizada donde se ubique.
Siempre y cuando no se altere ningún elemento común o se modifiquen las cuotas de participación de la finca, el cambio de uso puede realizarse sin contar con la necesidad de aprobación de la Comunidad de Propietarios. En el caso de que la normativa obligue a que el acceso se realice por medio de un elemento común del edificio, y esto conlleve la apertura de un hueco, sí sería necesaria su aprobación.
Una vez comprobada la viabilidad legal es necesaria la redacción de un proyecto técnico de cambio de uso firmado por un técnico competente y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos.
Aprobado por las autoridades municipales el cambio de uso, se procede a la ejecución de la reforma conforme el proyecto de ejecución presentado. Al finalizar las mismas, se redacta el Certificado Final de Obra, visado por el Colegio Oficial de Arquitectos.
Una vez concedido el cambio y obtenida la Licencia de Primera Ocupación, deberá llevarse a cabo el cambio de uso catastral y registral ante notario para el registro de la propiedad.