Un cambio de uso local-vivienda es el conjunto de operaciones y documentación por las cuales se garantiza que el inmueble cumple con todas las disposiciones legales que exige las diferentes normativas para el nuevo uso al que se destinará.
El cambio de uso de local a vivienda no siempre es viable en términos urbanísticos. Se deben cumplir unos requisitos establecidos tanto en el Código Técnico de la Edificación como en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, o en la correspondiente normativa de cada municipio. Arquitea se encarga de estudiar pormenorizadamente el local y el edificio en el que se encuentra para asesorar al propietario de la viabilidad del proyecto antes de iniciar cualquier tipo de trámite administrativo.io
En Arquitea tenemos muy claros los requisitos que debe reunir su local según la normativa de cada municipio de la Comunidad de Madrid. Nosotros nos encargamos de informarle y asesorarle de todos los pasos y obligaciones que debe seguir para conseguirlo.
Un cambio de uso de local a vivienda consiste en un procedimiento administrativo mediante el cual se garantiza que se cumplen todos los requisitos legales que se establecen en el Código Técnico, Plan General y otras normativas para el nuevo uso al que se destinará el inmueble. De esta forma se garantiza la habitabilidad del inmueble de acuerdo con las exigencias que requiere el nuevo uso.
El cambio de uso implicá la reforma del local conforme al proyecto de ejecución presentado, y la tramitación de la posterior Licencia de Primera Ocupación ( LPO ) ya que, a efectos administrativos, se valora dicha ejecución como la construcción de una vivienda nueva.
Para obtener una licencia de cambio de uso local-vivienda o vivienda-local es necesario que el inmueble cumpla con la normativa urbanística y los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad exigidos para su nuevo uso.
El Plan General de Ordenación Urbana de los Ayuntamientos es el instrumento que establece los cambios de uso compatibles, y un inmueble (local-vivienda) con un uso determinado y característico, puede cambiarse a otro distinto cuando se reúnan estos requisitos.
Para proceder al cambio de uso es necesario redactar un proyecto técnico que garantice el cumplimiento de toda la normativa de aplicación y que esté firmado por un profesional competente y colegiado, entregarlo en el ayuntamiento para que este otorgue su visto bueno en forma de la licencia para el cambio de uso local-vivienda.
No todos los locales pueden ser transformados a vivienda. Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a treinta y ocho (38) metros cuadrados, aunque la superficie útil del local debe ser como poco veinticinco (25) metros cuadrados si se pretende realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de estar-dormitorio-cocina más el baño independiente.
Los requisitos para un cambio de uso local-vivienda dependen en gran medida de las exigencias de cada municipio y comunidad autónoma, en el municipio de Madrid, el Plan General de Ordenación Urbana establece principalmente las siguientes condiciones:
Vivienda Exterior
Todas las viviendas proyectadas deben reunir las condiciones de exterior, para lo cual deben cumplir las siguientes condiciones de salubridad, higiénicas y de seguridad:
Condiciones Higiénicas:
Todas las viviendas tienen que ocupar longitud superior a 3 metros en fachada. En esta fachada debe existir al menos un hueco de una pieza habitable. Esta pieza habitable debe tener una superficie útil superior a 12 metros cuadrados.
Además, en ella debe poderse inscribir un círculo de 270 centímetros de diametro tangente al paramento de fachada donde se encuentra el hueco. A su vez, este hueco habrá de recaer:
– Vía o espacio libre público.
– Espacio privado en las condiciones que marque la tipología edificatoria.
Condiciones de Seguridad:
Debe cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad establecidas en Código Técnico en materia de prevención de incendios junto con la que determine la normativa sectorial.
Programa de la vivienda
Tiene consideración de vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, dormitorio, cocina y aseo. La superficie útil debe ser superior a 38 metros cuadrados y no computarán las terrazas, miradores, balcones, tendederos, ni espacios con altura libre inferior a 220 centímetros. Sin embargo, en caso de tratarse de un estudio, es admisible reducir la superficie útil hasta 25 metros cuadrados, si únicamente dispone de una estancia-comedor-cocina, a modo de dormitorio junto con un aseo independiente.
Todas las piezas de la vivienda tienen la condición de pieza habitable, salvo vestíbulo, aseo, tendedero, pasillo y similares. Las condiciones mínimas de estas son:
a) La cocina, al producir combustión o gases, debe disponer de salida de humos, independientemente del hueco de luz y ventilación correspondiente.
b) Pasillos: se considera la parte por la que se accede a las distintas partes de la vivienda. Tendrán una anchura mínima de 85 centímetros.
c) Tendedero: (opcional) puede formar parte de la vivienda o de los espacios comunes de la finca, su implantación es optativa. Si está incorporado a la vivienda, deberá contar con un sistema de protección que oculte su visión desde el espacio público. Su superficie será igual o superior a 3 metros cuadrados. Los 3 primeros metros cuadrados no computarán a efectos de edificabilidad.
d) Trastero: (opcional) Es una pieza no habitable destinada a guardar enseres de la vivienda.
Altura libre
La altura libre mínima debe ser de 250 centímetros en al menos en el 75% de su superficie útil de la vivienda, pudiendo reducirse hasta 220 centímetros en el resto.
Huecos de paso
Las viviendas deben disponer de una puerta de acceso de 203 centímetros de altura y 82,5 centímetros de anchura como mínimo. Las dimensiones del resto de hojas de las puertas de acceso serán de 203 centímetros de altura y 62,5 centímetros de anchura para el aseo y 72,5 centímetros para el resto.
Condiciones de ventilación e iluminación
Toda pieza habitable de una vivienda dispondrá de ventilación e iluminación natural al exterior. Bien espacio público o patio.
a) Las piezas habitables dispondrán de una superficie practicablede ventilación natural superior al 8% de su superficie útil.
b) Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie superior al 12% de su superficie útil.
La ventilación en piezas no habitables, tales como trasteros, aseos, etc. se podrá resolver mediante ventilación natural directa con ventilación forzada. Ninguna vivienda tendrá ninguna pieza habitable en planta inferior a la baja o el suelo en nivel inferior al del terreno en contacto con ella.
En vivienda unifamiliar sí podrá situarse en la planta inmediatamente inferior a la baja, si se cumplen las condiciones de ventilación e iluminación natural siendo admisible la solución mediante de patios ingleses de anchura mínima de 250 centímetros.
El primer paso a realizar es el estudio de viabilidad que comprende la comprobación tanto de las normas urbanísticas del municipio donde se encuentre el local, como la Ley de Propiedad Horizontal. Ambos instrumentos establecen los usos compatibles, admisibles y característicos de los edificios según la norma zonal pormenorizada donde se ubique.
El cambio de uso no consiste únicamente en la reforma o el acondicionamiento del un local, sino que requiere un proceso administrativo de viabilidad tanto de normativa como de las propias características del inmueble. Para ello, es importante contar con el asesoramiento y ayuda de expertos como Arquitea, para facilitar procesos de legalidad y así evitar pérdidas de tiempo y momentos de desesperación.
Los locales para actividades económicas requieren una licencia de apertura o actividad para su ejercicio y los requisitos para un cambio de uso vivienda-local serán identicos a los existentes para un cambio de actividad.
En función del tipo de actividad que se vaya a desarrollar la normativa requerirá diferentes condiciones.
El cambio de uso de local o almacén a garaje es un trámite que requiere unas condiciones específicas muy particulares:
Condiciones estructurales
Al tratarse de un uso con una sobrecarga que no ha sido concebida en origen será necesario comprobar si el forjado del local puede soportar la nueva sobrecarga de uso de los vehículos a estacionar en su interior, con el fin de garantizar la estabilidad y seguridad estructural del edificio.
Condiciones ambientales
Al tratarse de una actividad o uso que genera molestias, se debe tener en cuenta los aspectos acústicos, de vibraciones y de ventilación del futuro garaje. Dado que lo más seguro es el local colinde tanto en sus paredes laterales como en su nivel superior con piezas habitables de viviendas o con locales comerciales, será necesario realizar un estudio acústico con el objeto de conocer y analizar la envolvente existente para poder actuar sobre ella de modo que los niveles sonoros emitidos al exterior o a los locales colindantes no superen los límites establecidos por la normativa.
Arquitea evalúa las medidas correctoras sobre la envolvente del nuevo garaje mediante el diseño del aislamiento acústico de suelo, paredes y techos con el fin de garantizar el cumplimiento del DB-HR Protección frente al ruido del Código Técnico de la Edificación.
Otro condicionante ambiental es la concentración de altos niveles de CO2 y de humos procedentes de la combustión de los vehículos que se estacionarán, por lo que se obliga a disponer de una ventilación permanente en el interior del local. Los requisitos dependerán de la intensidad de uso del garaje. En el caso de garajes para uso particulares, el diseño permite una ventilación natural por medio de aberturas de ventilación de un ( 1 ) metro cuadrado en la parte superior del portón de garaje. En el caso de que la intensidad de uso, la superficie del local y el número de vehículos a estacionar aumente, se deberán instalar detectores de CO2 conectados a un sistema de ventilación mecánica que entraría en funcionamiento una vez detectadas concentraciones de CO2 por encima del nivel establecido.
Protección contra incendios
Será necesario adoptar nuevas medidas correctoras de las que anteriormente disponía el local, adaptando e incorporando no solo medios de protección activos como los extintores portátiles de eficacia 21A-113B y un extintor de CO2 junto al cuadro eléctrico; sino también prestando especial atención en la resistencia al fuego de los elementos que conforman el local, en los recorridos de evacuación, en las puertas de evacuación y su sentido de apertura y en toda la señaléctica y luces de emergencia.
Autorización de paso de vehículos
Como último requisito será necesario solicitar la autorización de paso de vehículos para ejecutar el correspondiente rebaje del bordillo de la acera para permitir el acceso del vehículo al garaje.
En Arquitea somos especialistas en gestionar de la mejor forma todo el proceso regulador del uso de los vados permanentes en Madrid y de la vía pública. Puede consultar toda la información al respecto en el siguiente enlace.
Arquitea – Autorización Paso de Vehículos
En Arquitea contamos con profesionales y una dilatada experiencia en la tramitación de todo tipo de permisos y licencias en relación con ordenanzas y Ayuntamientos, como es la transformación de locales a viviendas.
Contacte con nosotros o rellene un formulario a través de la web y nos pondremos en contacto con usted para informarle minuciosamente de los trámites necesarios para gestionar cualquier tipo de solicitud o permiso ante la administración de la mano de nuestros expertos en la materia.
En Arquitea tenemos muy clara cuál es nuestra función principal dentro del proceso constructivo, y esta es que el mismo finalice con la calidad adecuada y en los términos que se pactaron al principio.
Una reforma es un proceso complejo, y está afectada por una importante cantidad de variables. La empresa que realiza la reforma, quiere, por supuesto, “quedar bien” con el cliente, pero todas esas variables provocan, en muchas ocasiones, cruces de intereses en los que puede elegir lo mejor para la empresa, no para el cliente.
Por eso consideramos fundamental que alguien, completamente independiente de la empresa o profesional y contratado por el cliente de la reforma, controle el proceso completo de la reforma, de modo que los intereses del cliente estén siempre desligados de los de la empresa o profesional que realiza el trabajo.
© Arquitea 2010-2021
Diseñado por ©Arquitea Marca Registrada
Todos los derechos reservados
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