Un cambio de uso local-vivienda es el conjunto de operaciones y documentación por las cuales se garantiza que el inmueble cumple con todas las disposiciones legales que exige las diferentes normativas para el nuevo uso al que se destinará.
REQUISITOS DE UN CAMBIO DE USO LOCAL-VIVIENDA
Para obtener una licencia de cambio de uso local-vivienda o vivienda-local es necesario que el inmueble cumpla con la normativa urbanística y los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad exigidos para su nuevo uso.
El Plan General de Ordenación Urbana de los Ayuntamientos es el instrumento que establece los cambios de uso compatibles, y un inmueble (local-vivienda) con un uso determinado y característico, puede cambiarse a otro distinto cuando se reúnan estos requisitos.
Para proceder al cambio de uso es necesario redactar un proyecto técnico que garantice el cumplimiento de toda la normativa de aplicación y que esté firmado por un profesional competente y colegiado, entregarlo en el ayuntamiento para que este otorgue su visto bueno en forma de la licencia para el cambio de uso local-vivienda.
REFORMA NECESARIA PARA UN CAMBIO DE USO LOCAL-VIVIENDA
CAMBIO DE USO LOCAL A VIVIENDA:
Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a treinta y ocho (38) metros cuadrados, aunque la superficie útil del local debe ser como poco veinticinco (25) metros cuadrados m2 si se pretende realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina más el baño.
Los requisitos para un cambio de uso local-vivienda dependen en gran medida de las exigencias de cada municipio y comunidad autónoma, en el municipio de Madrid, por ejemplo se requieren principalmente las siguientes condiciones:
- Ocupar una fachada en una longitud superior a tres (3) metros.
- Un salón con una superficie útil superior a doce (12) metros cuadrados.
- Será posible inscribir un círculo de diámetro igual o mayor de doscientos setenta (270) centímetros, tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.
- Dispondrá de cocina, que al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación, independientemente del hueco de luz y ventilación.
- La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de doscientos cincuenta (250) centímetros, al menos en el setenta y cinco por ciento (75%) de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta doscientos veinte (220) centímetros en el resto.
- Dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de doscientos tres (203) centímetros de altura y ochocientos veinticinco (825) milímetros de anchura.
- La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de doscientos cincuenta (250) centímetros, al menos en el setenta y cinco por ciento (75%) de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta doscientos veinte (220) centímetros en el resto.
- Toda vivienda dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de doscientos tres (203) centímetros de altura y ochocientos veinticinco (825) milímetros de anchura.
- Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de la vivienda serán de doscientos tres (203) centímetros de altura, de seiscientos veinticinco (625) milímetros de anchura para los cuartos de aseo y setecientos veinticinco (725) milímetros para el resto de las piezas.
- Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie no inferior al doce (12) por ciento de la superficie útil de la pieza habitable.
- Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa no inferior al ocho (8) por ciento de la superficie útil de la pieza.
- Cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad que en materia de prevención de incendios.
CAMBIO DE USO VIVIENDA A LOCAL:
Los locales para actividades económicas requieren una licencia de apertura o actividad para su ejercicio, y los requisitos para un cambio de uso vivienda-local serán idénticos a los existentes para un cambio de actividad.
En función del tipo de actividad que se vaya a desarrollar la normativa requerirá diferentes condiciones:
- Las dependencias necesarias, como por ejemplo, trastienda, almacén, aseo de personal, cuarto de basuras, etc.
- Los acabados a emplear, en cuanto a su fácil limpieza, su comportamiento ante incendios…
- Las condiciones de sus instalaciones.
- Y un largo etcétera de condiciones necesarias para cada actividad.
En Arquitea tenemos muy clara cuál es nuestra función principal dentro del proceso constructivo, y esta es que el mismo finalice con la calidad adecuada y en los términos que se pactaron al principio.
Una reforma es un proceso complejo, y está afectada por una importante cantidad de variables. La empresa que realiza la reforma, quiere, por supuesto, “quedar bien” con el cliente, pero todas esas variables provocan, en muchas ocasiones, cruces de intereses en los que puede elegir lo mejor para la empresa, no para el cliente.
Por eso consideramos fundamental que alguien, completamente independiente de la empresa o profesional y contratado por el cliente de la reforma, controle el proceso completo de la reforma, de modo que los intereses del cliente estén siempre desligados de los de la empresa o profesional que realiza el trabajo. ¿Por qué Arquitea no hace reformas?
ENLACES DE INTERES:
Articulo Mapfre. Convertir un local en vivienda.
